Tipps zur Finanzierung des Eigenheims

Keine Miete mehr zu zahlen, eine Wertanlage für die eigenen Kinder hinterlassen oder sich selbst eine sichere Altersvorsorge schaffen – mehr als die Hälfte der Deutschen träumt vom Eigenheim. Der Weg dorthin führt entweder über den Kauf einer Bestandsimmobilie oder den Neubau. In beiden Fällen ist die Bank ein wichtiger Partner bei der Finanzierung.

Am Anfang steht die Budgetplanung

Ist die Entscheidung zugunsten eines Eigenheims gefallen, steht ganz zu Beginn die Frage, was man sich denn überhaupt leisten kann. Die Antwort darauf ist eng mit dem monatlichen Budget verknüpft, denn davon hängt ab, welche Summe sich in 20 oder 30 Jahren für die Finanzierung aufbringen lässt.

Entscheidende Fragen bei der Budgetplanung sind:

• Welche Kosten fallen regelmäßig für die Lebenshaltung an?
• Gibt es weitere Kredite, die monatlich getilgt werden müssen?
• Welche Ausgaben fallen für die Freizeitgestaltung an?
• Welche Einnahmen stehen den monatlichen Kosten gegenüber?
• Welche beruflichen Veränderungen können sich ergeben und wie ist es um die Familienplanung bestellt?
• Wie hoch wären bei einem Neubau oder einer Bestandsimmobilie monatliche Nebenkosten und anfallende Gebäudeversicherungen?
• Wie hoch muss die Reserve für anfallende Reparaturen sein?

Nach Abzug aller laufenden Kosten bleibt eine Nettosumme übrig, die monatlich als Tilgungsrate für einen Neubau aufgewendet werden kann. Allerdings ergibt sich aus der Hochrechnung über den Kreditzeitraum nicht die Nettosumme für den Hausbau.

Der Kaufpreis ist nicht alles

Der reine Kaufpreis ist nur ein Aspekt der Kosten. Einen großen Posten stellen auch die Nebenkosten dar – sowohl die klassischen wie Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer und Makler, die bereits bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen, als auch weniger offensichtliche Kosten:

• Bei Bestandsimmobilien Kosten für einen Gutachter. Ein Fachmann kann einen wertvollen Beitrag dabei leisten, die Bausubstanz auf Mängel hin zu untersuchen. So lassen sich später im Zweifelsfall jede Menge Ärger und Instandsetzungskosten sparen. Die Kosten für einen Sachverständigen liegen zwischen 50 und 200 Euro je Stunde.
• Mit einem Umzug ins Eigenheim geht nicht selten der Wunsch nach etwas Neuem einher. Zudem bieten die eigenen vier Wände meist mehr Platz. Die Folge: Die Anschaffung neuer Möbel steht auf dem Plan, vielleicht soll im Bestandsobjekt neues Parkett verlegt werden oder das Bad erhält neue Armaturen und Co. Die Neuanschaffung von Teilen der Inneneinrichtung kostet Geld, das man einplanen sollte.
• Über die Inneneinrichtung hinaus gehen bei Bestandimmobilien die erforderlichen Aufwendungen für Sanierung und Renovierung. Deren Höhe hängt maßgeblich von der Objektgröße und dem Alter der Immobilie ab, es kann aber eine beträchtliche Summe zusammenkommen.
• Banken können für die Zeit, in der ein Kredit bewilligt ist und dem Kreditnehmer zur Verfügung gestellt, jedoch noch nicht in Anspruch genommen ist, Zinsen erheben. Diese Bereitstellungszinsen sind ebenfalls einzuplanen und fallen insbesondere bei Neubauten entsprechend des Baufortschritts an. Einige Institute bieten hier eine bereitstellungsfreie Zeit an.

Architekt oder Bauträger?

Vor allem bei einem Neubau stellt sich die Frage nach der planerischen Durchführung. Der Bauherr kann sich dabei zwischen dem klassischen Architekten und einem Bauträger entscheiden, die sich nicht notwendigerweise in den Kosten unterscheiden müssen. Ein Vergleich lohnt sich.

Die Entscheidung für den einen oder den anderen bietet dabei jeweils spezifische Vor- und Nachteile.

Vorteile der Planung durch Architekten	Nachteile der Planung durch Architekten
· Die individuellen Wünsche des Bauherrn können zur Umsetzung kommen. · Der Architekt leitet den Bau und übernimmt die Koordination der einzelnen Gewerke. · Angebotserstellung und -vergleich sowie die Kontrolle der Umsetzung der vereinbarten Leistungen liegen in der Hand des Architekten.	· Die Haftung obliegt dem Bauherrn, der Architekt haftet zunächst nur für die Planung. · Mit jedem Gewerk wird ein einzelner Vertrag geschlossen.· Das Architektenhonorar schlägt mit etwa 10 % der Bausumme zu Buche. Wird der Bau am Ende teurer, steigt meist auch das Honorar (Honorarordnung HOAI).
Vorteile der Planung durch Bauträger	Nachteile der Planung durch Bauträger
· Die Erschließung des Grundstücks ist bereits erfolgt oder wird durch den Bauträger übernommen.  · Eine Standardbauweise senkt die Baukosten. · Der Bauträger ist der alleinige Ansprechpartner des späteren Käufers und übernimmt gleichzeitig die Haftung für die Gewerke. · Die Zahlung erfolgt in Raten nur für erbrachte Leistungen.	· Die Standardbauweise lässt nur wenig Spielraum für individuelle Wünsche.  · Bei Baumängeln geht der Weg über den Bauträger, da der Käufer nicht gleichzeitig der Bauherr ist.

Eigenkapital einplanen

Bei der Kreditvergabe spielt meist auch die Höhe des verfügbaren Eigenkapitals eine Rolle. Dieses reduziert die Kosten für den Immobilienkredit, die Darlehenshöhe sinkt und die anfallenden Zinszahlen auch.

Für das Eigenkapital gilt: 20 Prozent sind das Minimum. Besser ist es jedoch, 30 oder 40 Prozent der Finanzierungssumme aus eigenen Mitteln bestreiten zu können. Das sind neben Barguthaben und Sparbüchern Geldanlagen auf Tages- und Festgeldkonten, Aktien und Fonds sowie Bausparverträge und Mieteinnahmen aus anderen Immobilien.

Dabei ist vor allen Dingen zu beachten, nicht das komplette zur Verfügung stehende Eigenkapital in die Finanzierung zu stecken, sondern einen Teil der finanziellen Mittel zurückzubehalten, um finanziellen Engpässen und Kostensteigerungen begegnen zu können.

Die passende Kreditform für die Hausfinanzierung

Klar ist meist nur, dass man für den Hauskauf Fremdkapital benötigt. Doch dabei bietet der Immobilienkredit zahlreiche Optionen hinsichtlich Auszahlung und Rückzahlung. So ist es sinnvoll, sich schon vor dem Termin mit dem Bankberater im Klaren darüber zu sein, wie der Kreditvertrag gestaltet werden soll.

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist der Klassiker unter den Krediten zur Immobilienfinanzierung. Hier bleibt die monatliche Rate über den vereinbarten Zeitraum der Zinsbindung gleich, wobei sich innerhalb dieser Summe der Anteil von Zinsen und Tilgungsrate verändert.

Ein Nachteil dieser Darlehensform: Sinken die allgemeinen Zinsen bei der Kreditvergabe, profitiert der Kreditnehmer nicht davon, sondern bleibt an die Vereinbarungen gebunden.

Bei einer vorzeitigen Rückzahlung der Kreditsumme fällt in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an, mit der die Bank einen Ausgleich für die entgangenen Zinszahlungen einfordert. Diese kann unter Umständen jedoch zehn Jahre nach der Vollauszahlung der Kreditsumme entsprechend § 489 BGB entfallen.

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist – meist ein Zeitraum von zehn bis 15 Jahren – kann der Kreditnehmer entweder eine Anschlussfinanzierung mit der Bank vereinbaren oder den Kredit ablösen und die Bank wechseln. Das lohnt sich, wenn es bei einer anderen Bank günstigere Konditionen gibt.

Volltilgungsdarlehen

Das Volltilgungsdarlehen ist eine Sonderform des Annuitätendarlehens, bei dem der Bauherr am Ende der Laufzeit die komplette Kreditsumme zurückbezahlt hat. Vorteile ergeben sich hier entsprechend aus der Planbarkeit durch die feststehende Laufzeit und monatliche Belastung.

Der Nachteil: Zum einen entfallen das Recht auf Sondertilgungen und Tilgungspausen bei dieser Form in der Regel. Zum anderen reduziert sich zudem die Laufzeit drastisch, sodass die monatlichen Raten höher sind als beim klassischen Annuitätendarlehen. Demnach eignet sich das Volltilgungsdarlehen nur für Menschen mit einem hohen und sicheren Einkommen.

Variables Darlehen

Das variable Darlehen legt keine Zinsbindung fest. Stattdessen werden die Zinsen alle drei Monate angepasst. Für den Bauherrn bietet sich damit der Vorteil, dass jederzeit eine Kündigung erfolgen kann, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Scheinen die Zinsen besonders günstig, lässt sich das Darlehen in ein klassisches Annuitätendarlehen umwandeln. Umgekehrt besteht jedoch auch das Risiko, dass sich die monatliche Rate durch steigende Zinsen erhöht – was sich jedoch durch die Sonderform des Cap-Darlehens deckeln lässt, bei dem eine Obergrenze verhindert, dass die Zinsen ins Unermessliche steigen.

Zur langfristigen Baufinanzierung ist das Darlehen damit weniger geeignet, bietet sich jedoch für kurzfristige Finanzierungen an.

Förderdarlehen

Durch staatliche Förderprogramme können Bauherren Zuschüsse durch den Staat erhalten und damit die eigenen Baukosten senken. Das kann auf unterschiedlichen Wegen erfolgen:

• KfW-Förderprogramme: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau greift Bauherren mit subventionierten Baukrediten in Form von Zinsvergünstigungen und Tilgungszuschüssen unter die Arme. Auch bei Modernisierungen, die zu einer Verbesserung der Energiebilanz beitragen, sind Zuschüsse möglich. Die Beantragung der Gelder und die Kreditabwicklung erfolgt ausschließlich über eine Bank.
• Wohn–Riester: Durch ein sogenanntes Riester-Darlehen oder eine Kombination aus Bausparvertrag und Darlehen unterstützt der Staat Bauherren dabei, Kredite mithilfe von Zulagen und Erleichterungen bei der Steuerlast schneller zu tilgen. Die Beantragung zur Nutzung des Geldes erfolgt über die Zentrale Zulassungsstelle für Altersvermögen.
• Länder und Kommunen helfen Bauherren nicht selten durch günstige Baukredite und Baugrundstücke. Hierzu muss man jedoch bereits im entsprechenden Bundesland ansässig sein. Die Höhe der Zuschüsse wird jedes Jahr neu vergeben, sodass der Zeitpunkt der Antragstellung über den Erfolg entscheidet – „first come, first serve“-Prinzip.

Finanzierung ohne Eigenkapital

Teilweise beliebt ist die Vollfinanzierung, ohne dass eigenes Kapital vorhanden ist. Für die Bank bedeutet dies ein erhöhtes Risiko, sodass die Zinssätze grundsätzlich höher sind als bei einem Eigenkapitalanteil. Demzufolge stellen die längeren Laufzeiten und höheren monatlichen Belastungen Nachteile der Vollfinanzierung dar. Gleichzeitig steigt das eigene finanzielle Risiko.

Aufgrund des Risikos der Bank bietet nicht jedes Kreditinstitut die Möglichkeit einer Vollfinanzierung an. Doch auch dann erfolgt eine intensive Prüfung der Bonität der potenziellen Kreditnehmer. Diese ist in jedem Fall ebenso unerlässlich wie ein hohes geregeltes Einkommen.

Unterlagen für das Bankgespräch

Es gilt, gut vorbereitet in das Gespräch mit dem Kreditinstitut zu gehen. Dazu gehört, dass man sich bereits intensiv Gedanken über die eigene finanzielle Situation, das persönliche Budget und die Liquidität gemacht hat. Dafür sind weitere Dokumente erforderlich:

• Einkommensnachweis der letzten drei Monate,
• Nachweis über das Vermögen und Eigenkapital,
• Einkommenssteuerbescheid,
• eine Schätzung der Finanzierungssumme,
• Nachweise über weitere Zahlungsverpflichtungen,
• detaillierte Informationen über die Immobilie,
• den Vertrag über das Erbbaurecht.

Auf diesen Grundlagen erstellt die Bank ein Kreditangebot. Hier gilt: Keineswegs die erstbeste Offerte abschließen, sondern mehrere Banken vergleichen. Die Konditionen unterscheiden sich teilweise deutlich voneinander. Es lohnt sich dabei auch, Direktbanken in die Recherche einzubeziehen – hier sind die Konditionen meist besser als bei Hausbanken.

Fazit

Die Finanzierung des Eigenheims stellt eine langfristige finanzielle Bindung dar. Entsprechend intensiv sollten schon im Vorfeld wichtige Aspekte wie die persönliche Budgetplanung Berücksichtigung finden. Das hat zugleich den Vorteil, dass man im Bankgespräch die eigenen Chancen erhöht, wenn man unter Beweis stellt, dass der Finanzierungswunsch solide durchdacht ist.