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Ist eine Schlüsselübergabe vor Grundbucheintrag riskant? ▷ Experten antworten [10.2024]

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Ist eine Schlüsselübergabe vor Grundbucheintrag riskant?

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Das Wichtigste in Kürze:
  • Schlüsselübergabe vor Grundbucheintrag birgt bestimmte Risiken, insbesondere die Sicherstellung, dass die Eigentumsübertragung auch tatsächlich erfolgt. Eine detaillierte schriftliche Vereinbarung kann hier Risiken mindern.
  • Es ist ratsam, eine vorzeitige Übergabe nur nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises zu erwägen, um das Risiko für beide Parteien zu reduzieren. Zusätzlich sollte ein Notar hinzugezogen werden, der den Prozess überwacht.
  • Um die Risiken bei der Finanzierung zu minimieren, kann eine gute Erfahrung mit einem zuverlässigen Kreditvermittler hilfreich sein, der passende Kredit-Angebote herausfindet. Beispielsweise hat unser Team positive Erfahrungen mit einer Plattform gemacht, die aus über 20 Banken passende Angebote ermittelt und für verschiedene finanzielle Situationen Lösungen bietet.
  • Um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Aspekte berücksichtigt werden, ist eine Rechtsschutzversicherung oder eine Beratung durch einen erfahrenen Rechtsanwalt empfehlenswert.

Frage beantwortet durch: 19 erfahrene Autoren - zuletzt ergänzt 07.07.2024

Überprüft durch: Klaus Weber (Redaktion) - zuletzt aktualisiert 11.07.2024

Fakten geprüft durch: FaktenChecker (Redaktion) - zuletzt am 13.06.2024

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    Ist eine Schlüsselübergabe vor Grundbucheintrag riskant?

    Ich stehe kurz vor dem Kauf meiner ersten Wohnung und habe eine Frage bezüglich der Schlüsselübergabe. Ich habe gehört, dass manche Verkäufer bereit sind, die Schlüssel schon vor dem Eintrag ins Grundbuch zu übergeben, was den Umzug deutlich erleichtern würde, da ich aus meiner aktuellen Mietwohnung ausziehen muss und die Übergangszeit möglichst kurz halten möchte.

    Hat jemand Erfahrungen mit der Schlüsselübergabe vor Grundbucheintrag? Gibt es dabei besondere Risiken, die ich beachten sollte?

    zur hilfreichsten Antwort ausgewählt
    Ich stand vor einigen Jahren vor einem ähnlichen Dilemma und kann dir ein paar Einblicke geben. Die Schlüsselübergabe vor dem Grundbucheintrag ist tatsächlich eine Praxis, die von einigen Verkäufern angeboten wird, um den Übergang für den Käufer zu erleichtern. In meinem Fall wurde eine Vereinbarung getroffen, die als Besitzkonstitut bekannt ist. Dies ist eine rechtliche Vereinbarung, die dem Käufer den Besitz der Immobilie überträgt, während der Verkäufer weiterhin der rechtliche Eigentümer bleibt, bis der Eintrag ins Grundbuch erfolgt ist.

    Es gibt jedoch Risiken. Sollte der Verkäufer in der Zwischenzeit insolvent gehen, könnten Gläubiger Ansprüche auf die Immobilie erheben, da der Käufer rechtlich noch nicht als Eigentümer eingetragen ist. Außerdem ist es wichtig, dass diese Vereinbarung notariell beglaubigt wird, um sie rechtlich bindend zu machen. Ich empfehle dir dringend, einen erfahrenen Immobilienanwalt zu konsultieren, der dich durch diesen Prozess führen kann.
    Ich persönlich würde dir Smava (www.smava.de) empfehlen, selbst mit einem Schufaeintrag hast du dort gute Chancen.

    Ganz wichtig ist auch, dass du eine Wohngebäudeversicherung abschließt, bevor du die Schlüssel erhältst. Denn sobald du die Schlüssel hast, bist du für das Objekt verantwortlich.

    Sollte etwas passieren, wie ein Wasserschaden oder ein Feuer, bist du derjenige, der dafür aufkommen muss. Daher ist es unerlässlich, dass du dich absicherst.
  • Die Redaktion
    Redaktion

    Bearbeitungsdauer der Banken für eine Kreditauszahlung

    KreditanbieterPositionvon bisDurchschnitt
    Smava11 Tage7 Tage1.7 Tage
    Targobank21 Tage4 Tage2.4 Tage
    Verivox32 Tage11 Tage6.7 Tage
    Finanzcheck41 Tage10 Tage4.3 Tage
    Besserfinanz55 Tage14 Tage7.7 Tage
    Auxmoney62 Tage4 Tage2.8 Tage
    Besserfinanz65 Tage14 Tage7.7 Tage
    Creditolo72 Tage15 Tage7.6 Tage
    Postbank82 Tage5 Tage3.1 Tage
    Norisbank91 Tage4 Tage2.2 Tage
    Maxda102 Tage21 Tage10.2 Tage
    Santander116 Tage8 Tage6.6 Tage
    Kredit2Day121 Tage2 Tage1.7 Tage
    Bank of Scotland132 Tage4 Tage3
    Bon Kredit143 Tage14 Tage7.9 Tage
    Younited152 Tage3 Tage2.0
    Ofina161 Tage10 Tage2.7 Tage
    Oyak Anker Bank172 Tage8 Tage3.5 Tage
    Couchkredit182 Tage5 Tage3.1 Tage
    SWK Bank193 Tage8 Tage5.7 Tage
    1822direkt Bank203 Tage9 Tage8.1 Tage
    Giromatch215 Tage13 Tage8.2 Tage
    HypoVereinsbank223 Tage10 Tage4.2 Tage
    SKG Bank232 Tage5 Tage3.4 Tage
    Ikano Bank244 Tage8 Tage7.1 Tage
    Commerzbank252 Tage5 Tage3.3 Tage
    ING262 Tage5 Tage2.7 Tage
    Creditplus Bank271 Tage3 Tage1.7 Tage
    Boncred283 Tage14 Tage7.9 Tage
    Kredite24 Sofort291 Tage11 Tage3.0 Tage
    Kredite24 Fix301 Tage3 Tage1.9 Tage
    Sparkasse313 Tage9 Tage4.9 Tage
    Credimaxx322 Tage14 Tage7.7 Tage
    Barclaycard332 Tage3 Tage2.8 Tage
    Degussa Bank344 Tage11 Tage5.2 Tage
    Deutsche Bank354 Tage10 Tage5.4 Tage
    Duratio363 Tage10 Tage5.9 Tage
    DKB Bank372 Tage4 Tage2.7 Tage
    Allgemeine Beamten Bank385 Tage11 Tage8.5 Tage
    Consors Finanz392 Tage4 Tage2.8 Tage
    N26401 Tage13 Tage7.8 Tage
    Dr. Klein413 Tage12 Tage7.3 Tage
    Credicom424 Tage13 Tage7.2 Tage
    DSL Bank435 Tage12 Tage9.8 Tage
    Maxxkredit435 Tage12 Tage7.1 Tage
    Kredit1a457 Tage14 Tage11.0 Tage
    Bavaria Finanz4512 Tage21 Tage15 Tage
    Qlick482 Tage7 Tage6.6 Tage
    Noricus Finanz528 Tage16 Tage12.1 Tage
    123 Kredite5512 Tage21 Tage16.4 Tage
    Only Finance5612 Tage22 Tage14.7 Tage
    Swiss Direkt5714 Tage22 Tage16 Tage

    Stimmt es, dass manche Banken bei einer solchen Vereinbarung Probleme machen können?
  • Die Redaktion
    Redaktion

    Empfehlung der Redaktion für eine gute Alternative

    KreditanbieterPositionListe mit empfehlenswerten Alternativen
    Smava1Ja
    Targobank2Ja
    Besserfinanz5Ja
    Auxmoney6Ja
    Besserfinanz6Ja
  • Die Redaktion
    Redaktion


    Ja, maria08, das ist korrekt. Einige Banken sind bei der Finanzierung vorsichtig, wenn es um die Schlüsselübergabe vor dem Grundbucheintrag geht. Der Grund dafür ist das erhöhte Risiko, das sie eingehen. Wenn der Käufer in Besitz der Immobilie ist, bevor er offiziell als Eigentümer eingetragen ist, könnte dies bei einer eventuellen Insolvenz des Verkäufers zu Komplikationen führen.

    Banken möchten sicherstellen, dass ihre Sicherheiten nicht gefährdet sind. In einigen Fällen können sie zusätzliche Sicherheiten oder Garantien verlangen, bevor sie die Finanzierung freigeben. Es ist auch möglich, dass sie die Auszahlung des Kredits verzögern, bis der Eintrag ins Grundbuch erfolgt ist.

    Es ist wichtig, dass du diese Aspekte mit deiner Bank besprichst, bevor du eine Vereinbarung über die vorzeitige Schlüsselübergabe triffst. Eine offene Kommunikation kann hier viele Probleme vermeiden und sicherstellen, dass alle Parteien auf der gleichen Seite sind.

    Ich hab da mal was Interessantes gehört. Es gibt wohl auch die Möglichkeit, eine Art Sicherheitsleistung zu hinterlegen, um das Risiko für den Verkäufer zu minimieren.

    Das könnte zum Beispiel eine Bankbürgschaft sein. So kann der Verkäufer sichergehen, dass er im Falle eines Rücktritts vom Kaufvertrag oder bei Problemen mit der Finanzierung nicht leer ausgeht.

    Das könnte eine Option sein, um den Verkäufer zu überzeugen, die Schlüssel früher zu übergeben.

    Eine weitere wichtige Überlegung ist die Haftung für Schäden an der Immobilie während der Übergangszeit. Selbst wenn du als Käufer die Schlüssel erhältst, bevor du im Grundbuch eingetragen bist, könntest du für Schäden verantwortlich sein, die in dieser Zeit entstehen. Es ist daher ratsam, eine Vereinbarung zu treffen, die genau festlegt, wer für welche Schäden in welchem Zeitraum haftet.

    Außerdem solltest du darauf achten, dass alle Versicherungen ab dem Zeitpunkt der Schlüsselübergabe auf dich übergehen oder neu abgeschlossen werden. Dazu gehören nicht nur die Wohngebäudeversicherung, sondern auch eine Haftpflichtversicherung für die Immobilie. Ohne diese Absicherung könntest du bei einem Schadensfall erhebliche finanzielle Verluste erleiden.

    Es ist auch empfehlenswert, eine detaillierte Bestandsaufnahme der Immobilie zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe zu machen, um späteren Streitigkeiten über den Zustand der Immobilie vorzubeugen.
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    Bevor du dich auf so eine Vereinbarung einlässt, solltest du wirklich alle Risiken gründlich abwägen. Es ist verlockend, den Umzug so schnell wie möglich hinter sich zu bringen, aber die potenziellen finanziellen und rechtlichen Risiken können erheblich sein.

    Wenn du nicht sorgfältig planst und alle Eventualitäten berücksichtigst, könntest du am Ende mehr Probleme haben, als du lösen wolltest. Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass Geduld in solchen Situationen eine Tugend ist. Manchmal ist es besser, ein paar Wochen länger zu warten und sicherzugehen, dass alles korrekt abgewickelt wird, als voreilige Entscheidungen zu treffen, die langfristige Konsequenzen haben können.
  • Die Redaktion
    Redaktion

    Smava: Folgende Vorsetzungen werden für einen Kredit benötigt:

    • Für Angestellte, Beamte, Rentner, Selbständige
    • Trotz negativer Schufa möglich
    • Ungekündigtes und unbefristetes Arbeitsverhältnis
    • Während Probezeit möglich
    • Alter: zwischen 18 und 80 Jahre
    • Nettogehalt mindestens 1.500 Euro im Monat
    • Höhe der Monatsrate bei bestehenden Krediten
    • Keine laufende Insolvenz, Lohnpfändung, Restschuldbefreiung, Arbeitslosigkeit 
    • Keine Gehaltsnachweis nötig, da digitaler Kontoblick gewählt werden kann
    • Keine Kontoauszüge nötig, da digitaler Kontoblick gewählt werden kann
    • Wohnsitz in Deutschland
    • Ihre E-Mail-Adresse (für Vertragsunterlagen)
    • Ihre Telefonnummer (für mögliche Rückfragen)
    • Ihre Kontoverbindung (für Auszahlung des Kredits)
    • Ihre postalische Adresse (für Datenabgleich und Identifikation)
    • Adresse Arbeitgeber (keine Rückfragen, nur zum Abgleich mit Lohnzettel)
    • benötigte Zeit für das Ausfüllen der Kreditanfrage: 15 min
    • Antrag am Handy möglich: ja
    • telefonische Rückfragen möglich: Montag bis Freitag 8 bis 20 Uhr, Samstag 10 bis 15 Uhr

    In der Tat, die vorzeitige Schlüsselübergabe kann eine praktische Lösung sein, aber es ist entscheidend, dass alle Parteien die Bedingungen genau verstehen und akzeptieren. Ein detaillierter Vertrag, der von einem Notar beglaubigt wird, ist unerlässlich. Dieser Vertrag sollte nicht nur die Bedingungen der Schlüsselübergabe klären, sondern auch, was passiert, wenn der Kauf nicht abgeschlossen wird.

    Eine andere Überlegung ist die Finanzierung. Stelle sicher, dass deine Finanzierungszusage der Bank feststeht und nicht von der Eintragung ins Grundbuch abhängig ist. Einige Banken können zögern, die Finanzierung freizugeben, wenn der Käufer noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Es ist ratsam, mit deiner Bank zu sprechen und klarzustellen, dass die Finanzierung gesichert ist, unabhängig vom Status des Grundbucheintrags.
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    Eine Schlüsselübergabe vor dem Grundbucheintrag kann tatsächlich eine Win-Win-Situation für beide Parteien sein, wenn sie richtig gehandhabt wird. Der Käufer kann früher einziehen und der Verkäufer hat die Sicherheit, dass der Verkauf durchgeht. Aber wie bereits erwähnt, ist es wichtig, dass alles schriftlich festgehalten wird.

    Es gibt Fälle, in denen solche Vereinbarungen zu Streitigkeiten geführt haben, weil die Bedingungen nicht klar definiert oder missverstanden wurden. Daher ist es unerlässlich, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen und sicherzustellen, dass alle Aspekte der Vereinbarung klar und verständlich sind.

    Neben den bereits genannten Risiken sollte man auch die emotionale Komponente nicht unterschätzen. Der Umzug in ein neues Zuhause ist ein großer Schritt und es kann belastend sein, wenn rechtliche Unsicherheiten bestehen.

    Sich auf eine solche Vereinbarung einzulassen, bedeutet auch, ein gewisses Maß an Vertrauen in den Verkäufer zu setzen. Es ist wichtig, dass du dich wohl fühlst mit der Vereinbarung und dem Verkäufer vertraust. Ein offener Dialog und klare Kommunikation können dabei helfen, Missverständnisse zu vermeiden und eine positive Erfahrung für beide Seiten zu schaffen.

    Es ist auch wichtig zu bedenken, dass die vorzeitige Schlüsselübergabe Einfluss auf die Versicherung haben kann. Stelle sicher, dass du mit deiner Versicherungsgesellschaft sprichst, um zu klären, wie die Versicherungsdeckung während dieser Übergangszeit gehandhabt wird. Es könnte sein, dass du eine zusätzliche Versicherung abschließen musst, um dich gegen mögliche Risiken abzusichern.

    Ein weiterer Punkt ist die Frage der Instandhaltung und Reparaturen in der Zeit zwischen Schlüsselübergabe und Grundbucheintrag. Wer ist verantwortlich, wenn in dieser Zeit Reparaturen notwendig werden? Auch hier ist es wichtig, klare Vereinbarungen zu treffen.
  • Die Redaktion
    Redaktion

    Wie gut ist die Bewertung bei Google?

    KreditanbieterPositionBewertung bei Google (5 Sterne ist beste Note)
    Smava14.0 Sterne
    Besserfinanz54.9 Sterne
    Auxmoney64.4 Sterne
    Besserfinanz64.9 Sterne
    Creditolo74.6 Sterne
    Maxda104.2 Sterne
    Bon Kredit144.9 Sterne
    Oyak Anker Bank173.1 Sterne
    Giromatch214.6 Sterne
    SKG Bank232.6 Sterne
    Boncred284.9 Sterne
    Credimaxx323.9 Sterne
    Duratio364.7 Sterne
    DKB Bank371.5 Sterne
    Credicom424.7 Sterne
    DSL Bank433.9 Sterne
    Maxxkredit434.0 Sterne
    Kredit1a453.4 Sterne
    Bavaria Finanz453.6 Sterne
    NetKredit24474.0 Sterne

    Aus rechtlicher Sicht ist es entscheidend, dass die Vereinbarung über die vorzeitige Schlüsselübergabe alle notwendigen Bedingungen und Klauseln enthält, um beide Parteien zu schützen. Dazu gehören Vereinbarungen über die Nutzung der Immobilie, die Verantwortlichkeit für Schäden und die Rückgabe der Schlüssel, falls der Kauf nicht zustande kommt.

    Es ist auch ratsam, eine Klausel aufzunehmen, die besagt, dass die Vereinbarung ungültig wird, falls der Kauf aus irgendeinem Grund nicht abgeschlossen wird. Dies gibt beiden Parteien eine gewisse Sicherheit und vermeidet potenzielle rechtliche Auseinandersetzungen.

    Gibt es eigentlich eine Standardvorlage für solche Vereinbarungen, oder muss das individuell mit einem Anwalt ausgearbeitet werden?

    Es gibt keine Standardvorlage, da jede Immobilientransaktion einzigartig ist. Es ist am besten, eine individuelle Vereinbarung mit Hilfe eines erfahrenen Immobilienanwalts zu erstellen, der sicherstellt, dass alle spezifischen Bedingungen und Risiken abgedeckt sind.

    Ein Freund von mir hat eine solche Vereinbarung genutzt, um die Zeit zwischen dem Auszug aus seiner alten Wohnung und dem Einzug in die neue zu überbrücken. Er sagte, es war eine der besten Entscheidungen, die er getroffen hat, weil es ihm viel Stress erspart hat.

    Aber er hat auch betont, wie wichtig es war, alles genau zu dokumentieren und sicherzustellen, dass die Bank und die Versicherung auf dem Laufenden waren.
  • Die Redaktion
    Redaktion

    Ist bei der Bank ein Kredit trotz negativer Schufa grundsätzlich möglich?

    KreditanbieterPositionKredit trotz negativer Schufa
    Smava1Ja
    Targobank2Nein
    Verivox3Ja
    Finanzcheck4Ja
    Besserfinanz5Ja
    Auxmoney6Ja
    Besserfinanz6Ja
    Creditolo7Ja
    Postbank8Nein
    Norisbank9Ja
    Maxda10Ja
    Santander11Nein
    Kredit2Day12Nein
    Bank of Scotland13Nein
    Bon Kredit14Ja
    Ofina16Nein
    Oyak Anker Bank17Nein
    Couchkredit18Nein
    SWK Bank19Nein
    1822direkt Bank20Nein
    Giromatch21Ja
    HypoVereinsbank22Nein
    SKG Bank23Ja
    Ikano Bank24Nein
    Commerzbank25Nein
    ING26Nein
    Creditplus Bank27Nein
    Boncred28Ja
    Kredite24 Sofort29Nein
    Kredite24 Fix30Nein
    Sparkasse31Nein
    Credimaxx32Ja
    Barclaycard33Nein
    Degussa Bank34Nein
    Deutsche Bank35Nein
    Duratio36Ja
    DKB Bank37Nein
    Allgemeine Beamten Bank38Nein
    Consors Finanz39Ja
    N2640Nein
    Dr. Klein41Nein
    Credicom42Ja
    DSL Bank43Nein
    Maxxkredit43Nein
    Qlick48Nein

    Klingt kompliziert. Lohnt sich das wirklich, oder ist es besser zu warten?

    Das kommt wirklich auf deine persönliche Situation an. Wenn du eine Übergangswohnung finden kannst, könnte es einfacher sein, zu warten.

    Aber wenn du wie der Fragesteller unter Zeitdruck stehst, kann eine vorzeitige Schlüsselübergabe eine praktische Lösung sein, solange du die Risiken verstehst und minimierst.

    Hat jemand Erfahrung mit der Rückabwicklung solcher Vereinbarungen, falls der Kauf doch nicht zustande kommt?
  • Die Redaktion
    Redaktion

    Wie gut ist die Bewertung bei Google?

    KreditanbieterPositionBewertung bei Google (5 Sterne ist beste Note)
    Smava14.0 Sterne
    Sigma Kreditbank24.3 Sterne
    Creditolo34.6 Sterne
    Maxda44.2 Sterne
    Bon Kredit54.9 Sterne

    Die Rückabwicklung einer solchen Vereinbarung kann kompliziert sein, insbesondere wenn bereits Verbesserungen an der Immobilie vorgenommen wurden oder wenn es Streitigkeiten über den Zustand der Immobilie gibt. Es ist wichtig, dass die Vereinbarung klare Bedingungen für die Rückabwicklung enthält, einschließlich der Rückgabe der Schlüssel, der Rückerstattung von Geldern und der Verantwortung für in der Zwischenzeit entstandene Schäden.

    In einigen Fällen kann es notwendig sein, einen Teil des Kaufpreises als Sicherheit zu hinterlegen, bis der Kauf abgeschlossen ist. Dies kann als eine Art Sicherheitsnetz dienen, falls es zu Problemen kommt. Es ist auch ratsam, eine Schiedsklausel aufzunehmen, um mögliche Streitigkeiten außergerichtlich zu lösen.

    Letztendlich ist es entscheidend, dass beide Parteien die Vereinbarung und die Bedingungen für eine mögliche Rückabwicklung vollständig verstehen und akzeptieren, bevor sie sich darauf einlassen.
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