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Eigenheim finanzieren: Worauf kommt es bei der Baufinanzierung an?

Verfasst von · Veröffentlicht am 11.07.2016 · Aktualisiert am 21.10.2026 · Stand: 21.10.2026

Schnell zusammengefasst

Neue Wohnungsbaukredite kosteten im August 2026 im Durchschnitt 4,05 % effektiv (Stand: 01.10.2026, Quelle: Deutsche Bundesbank). Ob Ihr Angebot darüber oder darunter liegt, hängt vor allem von Eigenkapital, Zinsbindung und Tilgung ab: Je weniger Eigenkapital Sie einbringen, desto mehr Risiko trägt die Bank und desto höher kann der Zinsaufschlag ausfallen. Rechnen Sie mit der Monatsbelastung samt Nebenkosten, nicht mit dem Kaufpreis.

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Inhaltsverzeichnis

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Wie plane ich das Budget für ein Eigenheim?

Rechnen Sie mit der dauerhaften Monatsbelastung: Kreditrate, Nebenkosten des Hauses, Instandhaltung und eine Reserve für Unvorhergesehenes. Beginnen Sie bei den Einnahmen, die Sie sicher haben, und ziehen Sie feste Ausgaben und laufende Kredite ab; was bleibt, ist der Spielraum für die Rate. Die Rechnung für Konsumkredite zeigt Wie viel Kredit bekomme ich bei meinem Einkommen?; bei einer Baufinanzierung kommt das Haus mit eigenen laufenden Kosten dazu.

Zum Kaufpreis kommen Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler und Renovierung. Das Bundesgesetz nennt für die Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises (§ 11 GrEStG); die Länder dürfen davon abweichen, Ihren Satz nennt der Steuerbescheid. Wer die Nebenkosten nicht aus Eigenkapital zahlen kann, muss sie mitfinanzieren.

Was kosten Baukredite zurzeit?

Neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte kosteten im August 2026 im Durchschnitt 4,05 % effektiv einschließlich Kosten (vorläufiger Wert; Juli 2026: 3,98 %). Nach Zinsbindung lagen die Durchschnitte im August 2026 bei 4,40 % (variabel oder bis 1 Jahr), 3,81 % (über 5 bis 10 Jahre) und 4,04 % (über 10 Jahre) (Stand: 01.10.2026, Quelle: Deutsche Bundesbank, Zinsstatistik). Der Wert ist ein Durchschnitt: alle neuen Baukredite des Monats zusammengerechnet und gleichmäßig verteilt; einzelne sehr teure oder sehr günstige Kredite ziehen ihn nach oben oder unten. Das eigene Angebot kann deutlich abweichen.

Der Durchschnitt für Konsumkredite (8,99 % im August 2026) ist für Baukredite kein Maßstab, weil dort ein anderer Markt gilt.

Warum kostet wenig Eigenkapital mehr Zinsen?

Je höher der Kredit im Verhältnis zum Wert der Immobilie, desto mehr Risiko trägt die Bank, und desto eher verlangt sie einen Zinsaufschlag. Das ist die Preislogik der Banken, kein Gesetz. Wie hoch der Aufschlag ausfällt, zeigt nur das Angebot. Lassen Sie mehrere Banken dasselbe Vorhaben mit verschiedenen Eigenkapitalanteilen rechnen und vergleichen Sie jeweils effektiven Jahreszins und Gesamtkosten. Eine Finanzierung ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital ist teurer und belastet das Budget länger; Rat gibt auch Immobilienkredit trotz Schufa-Eintrag?.

Welche Darlehensarten gibt es, und wie wirken Tilgung und Zinsbindung?

Beim Annuitätendarlehen zahlen Sie eine gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung; mit sinkender Restschuld wächst der Tilgungsanteil. Beim Volltilgerdarlehen ist der Kredit am Ende der Zinsbindung vollständig getilgt. Ein variabler Zins schwankt mit dem Markt. Beim endfälligen Darlehen zahlen Sie während der Laufzeit nur Zinsen und tilgen den ganzen Betrag am Ende auf einmal; weil die Schuld bis dahin nicht sinkt, brauchen Sie einen verlässlichen Plan, woher das Geld am Ende kommt. Wer das Darlehen mit einer Lebensversicherung oder einem Bausparvertrag kombiniert, zahlt zusätzlich deren Beiträge und sollte die Gesamtkosten gegen ein reines Tilgungsdarlehen rechnen.

Nach § 488 BGB zahlt der Darlehensnehmer vereinbarte Zinsen und gibt den Betrag bei Fälligkeit zurück. Wie stark die Tilgung die Restschuld senkt, zeigt ein Rechenbeispiel, kein Angebot: 200.000 Euro bei 4,05 % (Bundesbank-Durchschnitt, vereinfacht als Zinssatz angenommen; Stand: 01.10.2026), monatliche Rate aus Zins plus anfänglicher Tilgung, Restschuld nach zehn Jahren:

Anfängliche TilgungMonatliche RateRestschuld nach 10 Jahren
1 %rund 842 Eurorund 175.400 Euro
2 %rund 1.008 Eurorund 150.800 Euro
3 %rund 1.175 Eurorund 126.200 Euro

Läuft die Zinsbindung aus, bleibt die Restschuld: Sie brauchen eine Anschlussfinanzierung oder Umschuldung, siehe Baufinanzierung umschulden: vor Ablauf der Zinsbindung oder mit Bausparvertrag?. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzins können Sie vorzeitig nur bei berechtigtem Interesse zurückzahlen (§ 500 BGB); fragen Sie vor Vertragsschluss nach Sondertilgungsrechten.

Welche Unterlagen verlangt die Bank?

Rechnen Sie mit Einkommensnachweisen, Nachweisen über Eigenkapital und laufende Verpflichtungen sowie Unterlagen zum Objekt, etwa Kaufvertragsentwurf, Grundbuchauszug und Baupläne. Welche genau, nennt die Bank. Jede Bank muss vor dem Vertrag prüfen, ob Sie den Kredit zurückzahlen können (§ 505a BGB). Für Immobiliardarlehen gilt schon heute der strengere Maßstab: Der Kredit darf nur zustande kommen, wenn es wahrscheinlich ist, dass Sie ihn vertragsgemäß zurückzahlen. Für Ratenkredite, die bis zum 19. November 2026 geschlossen werden, darf sie nur abschließen, wenn keine erheblichen Zweifel an Ihrer Rückzahlungsfähigkeit bestehen. Für Verträge ab dem 20. November 2026 muss sie die Kreditwürdigkeit eingehend prüfen, und der Kredit darf nur zustande kommen, wenn es wahrscheinlich ist, dass Sie ihn vertragsgemäß zurückzahlen; lehnt sie ab, muss sie Ihnen das unverzüglich mitteilen. Bei zwei Darlehensnehmern wird die gemeinsame Rückzahlungsfähigkeit geprüft (§ 505b BGB neu). Mehr dazu: Kredit mit zweitem Antragsteller.

Was gilt beim Widerruf und was ändert sich ab 20.11.2026?

Das Widerrufsrecht von 14 Tagen bleibt bestehen; für Immobiliardarlehen kommt ab 20.11.2026 eine Bedenkzeit von sieben Tagen hinzu (§ 495 BGB neu). Immobiliardarlehen brauchen weiter Schriftform, Allgemein-Verbraucherdarlehen künftig Textform (BGBl. 2026 I Nr. 139). Bei älteren Verträgen mit fehlerhafter Widerrufsbelehrung: Baukredit widerrufen (Widerrufsjoker). Wird die Rate zum Problem, muss ein Darlehensgeber Sie ab 20.11.2026 an Schuldnerberatungsdienste verweisen; eine kostenlose Beratung finden Sie über meine-schulden.de. Vorgehen bei Zahlungsproblemen: Hauskredit kann nicht mehr bezahlt werden: Was tun?.

Woran erkenne ich unseriöse Angebote?

Unseriös ist, wer vor der Auszahlung Geld verlangt. Ein Kreditvermittler darf nach § 655c BGB eine Vergütung erst verlangen, wenn der Kredit durch seine Tätigkeit zustande kommt, ausgezahlt ist und nicht mehr widerrufen werden kann. Mehr dazu: Kredit ohne Vorkosten. Leserfragen im Forum: Wer hat Tipps für eine 100.000-Euro-Baufinanzierung?, Ist ein langfristiges Darlehen fürs Eigenheim sinnvoll? und Ist Baufinanzierung trotz negativer Schufa machbar?.

Wie stelle ich eine Kreditanfrage?

Eine Anfrage über die Kreditanfrage gibt Ihren Wunsch an Partner weiter und ersetzt den Vergleich mehrerer Baufinanzierungsangebote nicht. Entscheiden Sie erst, wenn Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung und Gesamtkosten feststehen.

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?

Eine feste Mindestquote für alle Banken gibt es nicht. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto weniger Risiko trägt die Bank; lassen Sie sich von mehreren Banken Angebote mit verschiedenen Eigenkapitalanteilen rechnen.

Gehören Nebenkosten in die Finanzierung?

Sie sollten es. Zum Kaufpreis kommen unter anderem die Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls Makler und Renovierung.

Was ist ein Volltilgerdarlehen?

Bei einem Volltilgerdarlehen ist der Kredit am Ende der Zinsbindung vollständig getilgt, sodass keine Anschlussfinanzierung nötig ist. Dafür ist die Rate höher als bei geringerer Tilgung.

Kann ich ein Baudarlehen vorzeitig zurückzahlen?

Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzins nur bei berechtigtem Interesse (§ 500 BGB). Fragen Sie vor Vertragsschluss nach kostenlosen Sondertilgungen.

Reicht für einen Baukredit künftig die Textform?

Nein. Ab 20.11.2026 genügt für Allgemein-Verbraucherdarlehen die Textform, Immobiliardarlehen bleiben bei der Schriftform.

Wo bekomme ich Hilfe, wenn die Rate nicht mehr zu bezahlen ist?

Bei einer kostenlosen Schuldnerberatung; die Suche der BAG Schuldnerberatung finden Sie auf meine-schulden.de. Sprechen Sie außerdem früh mit der Bank.

Quellen